Conseils immobiliers
La Loi pinel est un dispositif fiscal créé par Sylvia Pinel, ministre du logement et Manuel Valls actuel premier ministre pour relancer la construction de logements neufs en France (plan de relance du logement 2015).
Le dispositif Pinel gouv offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, à condition,qu'il soit mis en location pendant 6 ans au minimum. L'achat d'un appartement ou d'une maison en loi Pinel doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2018.
La défiscalisation Pinel permet donc de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant propriétaire d'un investissement locatif.
Ce dispositif a été lancé par le gouvernement pour remplacer le dispositif duflot qui peut encore s'appliquer aux logements acquis jusqu'au 31 août 2014.
La loi pinel est très proche de la loi duflot dans son fonctionnement et dans ses conditions : plafonds de loyer pinel, plafonds de ressources du locataire pinel, plafond au m² et zones éligibles à la loi pinel.
Voyons ci dessous les principales caractéristiques de la loi : La loi pinel, c'est pour qui ?
Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôt en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition.
Le cas des expatriés n'est pas encore tranché par le gouvernement pour cette nouvelle loi. Etes vous éligible à la loi Pinel ? Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif pinel ? La loi Pinel 2015 a été votée en décembre et est applicable rétroactivement depuis le 1er septembre 2014 sauf en ce qui concerne la location aux ascendants et descendants qui ne s'applique que depuis le 1er janvier 2015 (dispositif pinel 2015 voté lors de la loi de finance 2015 LF-2015), nous vous fournissons ci-dessous les conditions d'application de la loi pinel 2015. Comme pour tous les dispositifs fiscaux votés depuis plus de 20 ans, la loi pinel ne fait pas exception, des conditions plus ou moins drastiques pour utiliser le Pinel sont à respecter : des conditions de ressources des locataires, des conditions de plafonds de loyers pinel 2015, des conditions sur le type de bien immobilier, des délais de construction et des délais d'achèvement, des normes thermiques et environnementales et enfin des zones éligibles à la loi Pinel. Voir toutes les conditions loi Pinel.
- Réduction d’impôt égale à :
- - 12% pour une durée de 6 ans,
- - 18% pour une durée de 9 ans,
- - 21% pour une durée de 12 ans pour une durée de 6 ans.
- Possibilité de louer aux ascendants/descendants.
- Nouveau zonage pour les programmes éligibles.
La loi Pinel 2015 vous permet de faire 2 acquisitions maximum par an dans la double limite de 300 000€ et de 5500€ du m².
Exemple d'investissement en Loi Pinel :
Pour un investissement de 300 000 € sur 12 ans, la réduction d'impôt totale est de 63 000 € soit 6000 € par an pendant 9 ans et 3000 € par an pendant les 3 ans supplémentaires. Par exemple, pour un investissement de 200 000 € sur 6 ans, la réduction d'impôt est de 24 000 € soit 4000 € par an pendant seulement 6 ans.
Autres avantages de la loi pinel La loi Pinel est un formidable moyen pour devenir propriétaire de son logement sans apport, en effet, dans ce type de projet les banques sont plus enclines à prêter de l'argent pour un projet soutenu par le gouvernement et ayant un risque plus faible que les autres placements immobiliers ou financiers, c'est aussi l'avis des professionnels.
Un moyen de commencer à se créer un patrimoine sans effort grâce à l'économie d'impôt, voir à l'augmenter si vous êtes déjà propriétaire.
Ce qui vous permettra de préparer votre retraite et l'avenir de vos enfants si vous en avez, une manière de protéger sa famille contre les aléas de la vie.
Déclaration fiscale loi pinel Les obligations déclaratives (délais, formulaires,..) seront précisées ultérieurement, dès parution des textes concernés sur légifrance. A noter qu'il faudra vous munir des formulaire CERFA 2044 spe - Formulaire CERFA 2042 et 2044EB accessible sur le site des impôts : impots.gouv.fr.
Où puis je trouver le texte officiel de la loi Pinel ? Le texte de loi officiel de la loi Pinel a été publié au journal officiel du 30 décembre 2014. Lle bulletin officiel des impôts (bofip) publiera les décrets de loi Pinel courant 2015. Nous vous retransmettons ici le texte de loi officiel de la loi Pinel 2015 qui est une amélioration de la loi Duflot qui l’a précédée. Voir le Texte officiel loi Pinel.
La Réglementation Thermique 2012 : La RT2012.
Le bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie en France, de tous les secteurs économiques, (42,5 % de l’énergie finale totale) et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES).
La facture annuelle de chauffage représente 1 000 € en moyenne par ménage, avec de grandes disparités (de 250 € pour une maison « basse consommation » à plus de 2 000 € pour une maison mal isolée).
Elle pèse lourdement sur le pouvoir d’achat des ménages, particulièrement sur les plus modestes d’entre eux.
Ces dépenses tendent à augmenter avec la hausse du prix des énergies.
Aussi, afin de réduire durablement les dépenses énergétiques, le Grenelle Environnement prévoit la mise en oeuvre d’un programme de réduction des consommations énergétiques des bâtiments (articles 3 à 6 de la loi « Grenelle 1 » du 3 août 2009).
Depuis la mise en place d’une réglementation thermique (1974), la consommation énergétique des constructions neuves a été divisée par 2.
Le Grenelle Environnement prévoit de la diviser à nouveau par 3 grâce à une nouvelle réglementation thermique, dite RT 2012.
Pour atteindre cet objectif, le plafond de 50kWhep/(m².an), valeur moyenne du label « bâtiments basse consommation » (BBC), va devenir la référence dans la construction neuve à l’horizon 2012.
Ce saut permettra de prendre le chemin des bâtiments à énergie positive en 2020.
La réglementation thermique 2012 exprime des exigences en énergie primaire, à ne pas confondre avec l’énergie finale. L’énergie finale (kWhEF) est la quantité d’énergie disponible pour l’utilisateur final. L’énergie primaire (kWhEP) est la consommation nécessaire à la production de cette énergie finale.
Par convention, du fait des pertes liées à la production, la transformation, le transport et le stockage : 1 kWhEF ⇔ 2,58 kWhEP pour l’électricité 1 kWhEF ⇔ 1 kWhEP pour les autres énergies (gaz, réseaux de chaleur, bois, etc.).
Les cinq avantages de la loi Pinel pour les contribuables
1 Une réduction d'impôt importante
Le montant de l'avantage fiscal en loi Pinel est dépendant de la durée de location :
- 21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans
- 18% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans
- 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans
2° Un investissement sans apport possible
L'achat immobilier offre l'avantage de pouvoir emprunter pour investir, ce qui n'est pas le cas d'un investissement sur les marchés financiers.
Cette possibilité permet d'envisager un investissement sans avoir à fournir d'apport initial.
3° Constitution d'un patrimoine immobilier
L'investissement dans la pierre est un placement financier au taux de rendement intéressant à long terme. Il permet de se constituer un patrimoine sain qui sera facilement transmissible.
4° Possibilité de louer à sa famille
La loi Pinel est applicable pour les locations à la famille.
Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Pinel, à la condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.
5° Préparer sa retraite
À la fin de la période légale de location du logement, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite.
Le propriétaire peut alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour récupérer une plus-value ou encore l'occuper en tant que résidence secondaire ou principale.
Les objectifs pour le gouvernement
Concevoir un avantage un avantage fiscal :
1° Stimuler la construction de logements dans les zones du territoire à forte demande locative.
2° Encourager l'investissement dans la pierre.
3° Elargir l'offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires (c'est à dire n'ayant pas accès à un logement social mais rencontrant toutefois des difficultés à louer un logement sur le marché libre).
Le financement d'un investissement Pinel
- 1°Vous achetez un bien immobilier neuf (maison ou appartement) situé dans une zone éligible au dispositif.
- 2°L'État vous reverse entre 12% et 21% du prix du bien sous forme de réduction d'impôt (jusqu'à 63 000€).
- 3°Vous louez ce logement pendant 6, 9 ou 12 ans.
- 4°Vous percevez des loyers pendant toute la durée de location.
Conditions légales
Pour bénéficier de la réduction d’impôt :
- Acquisition ou construction d'un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2018.
- Limite maximum d'investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d'un plafond de 5 500 €/m².
- Bien acquis situé en zone éligible.
- Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
- Respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement
- Respect du plafond de ressources du ou des locataire(s).
- Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être pas membre du foyer fiscal du propriétaire.
- Respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
- Respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.
Bien préparer VOTRE PROJET de MAISON NEUVE
1 TROUVER LE TERRAIN À BÂTIR REPONDANT A VOS BESOINS
Vous avez comme projet de faire construire votre maison.
Pour cela, il faut trouver le bon terrain. Ce choix est aussi important que le choix de votre maison car il conditionnera votre bien-être au quotidien.
Nous saurons vous aider, vous conseiller et vous guider vers le terrain le plus approprié à votre projet.
Nous mettons notre dynamisme, notre professionnalisme et notre sens de l’écoute à votre service afin de vous accompagner au mieux dans votre projet.
IMCC met à la disposition de ses clients l’ensemble des documents et plans de vente leur permettant de visualiser aussi précisément que possible tant la configuration des terrains, que l’environnement immédiat de ceux-ci. Notre équipe vous accompagne sur place afin de vous apporter tous les renseignements dont vous avez besoin pour concrétiser votre projet.
- RESERVER VOTRE TERRAIN À BÂTIR DANS LE NORD
- METTRE UNE OPTION :
Cette étape permet de bloquer une parcelle pendant une durée de 8 jours, sans aucun engagement. Le temps pour vous de réfléchir sur les possibilités de construction qu'offre la parcelle, pour le constructeur de concevoir un premier plan et de chiffrer votre projet ; et ainsi être sûr de votre choix.
- VALIDER UNE RÉSERVATION :
Vous avez bien réfléchi, vous souhaitez confirmer votre choix, nous passons alors à la signature d'une promesse de vente dont la durée dépendra de l'état d'avancement du projet de lotissement. En moyenne 3 à 6 mois.
Les frais de dossier seront versés le jours de la signature de la réservation.
Ils seront encaissés à l'issue du délai légal de rétractation de 8 jours et vous serons remboursés si vous respectez les délais que nous fixons ensemble pour le passage de l'acte authentique chez le notaire.
- SIGNER LE CONTRAT CONSTRUCTEUR
Parallèlement à la réservation du terrain, vous concrétiserez votre projet de construction avec le constructeur de votre choix. Après d’éventuelles modifications du plan initial, vous signerez alors le contrat de construction (CCMI). Une démarche à effectuer rapidement après la réservation du terrain, parce qu’elle conditionne la suite du projet ainsi que son financement.
- CONSTITUER VOTRE DOSSIER DE PRÊT :
Par le biais de votre conseiller bancaire, de votre courtier ou parfois de votre constructeur, vous constituerez la demande de prêt dont vous aurez besoin pour le financement de votre projet.
- PREPARER VOTRE PERMIS DE CONSTRUIRE :
Parallèlement, une fois le contrat de construction signé, votre constructeur préparera et déposera votre demande de permis de construire en mairie. Le délai d'instruction est de 2 mois maximum (sauf si votre dossier est soumis au visa des Bâtiments de France)
- SUIVRE REGULIEREMENT L’AVANCEMENT DE VOTRE DOSSIER
Pour être certain que votre projet est sur la bonne voie, une seule solution : relancer régulièrement le ou les organisme(s) de financement, pour vous assurer qu’il ne leur manque aucune pièce et que votre dossier progresse normalement. Il n’est malheureusement pas rare qu’un dossier se perde dans les méandres du processus de décision, qui implique de nombreux intervenants.
- PROCÉDER À L'ACHAT DU TERRAIN :
Votre dossier de prêt a reçu l’accord de votre banque, celle-ci vous délivre une offre de prêt, que vous accepterez après avoir observé un délai de réflexion de 10 jours (Loi Scrivener). Un rendez-vous de signature est fixé chez le Notaire qui rédige et vous fait signer l’acte authentique de vente définitive du terrain.
- OBTENIR VOTRE PERMIS DE CONSTRUIRE
En lotissement, vous pouvez obtenir votre permis de construire avant ou après la signature de l'acte authentique d'acquisition du terrain... Peu importe, car le permis d'aménager vous protège : il garantit que le terrain est constructible et viabilisé, et le règlement du lotissement précise le droit à construire (surface de plancher et/ou emprise au sol attribués à chaque lot) et fixe pour 10 ans les règles d'urbanisme applicables aux constructions.
Dès que votre permis est accordé :
Vous pouvez l’afficher et, si vous avez signé l'acte authentique d'acquisition du terrain, démarrer les travaux. Sur un terrain "diffus" (hors lotissement), il est fortement recommandé de faire constater l’affichage du permis par un huissier et d’attendre la fin du délai de recours. Ce délai de 2 mois permet un tiers - en général, un riverain - de porter un recours s'il souhaite s'opposer à la réalisation du projet.
Là encore, le lotissement constitue un cadre protecteur : les risques de recours contre des permis individuels sont infimes à l’intérieur d’un lotissement, car les éventuelles oppositions se manifestent plutôt en amont, contre le permis d’aménager du lotissement. Et en tant que professionnels, nous privilégions la concertation en amont des projets, afin d'éviter ces éventuels recours sur nos opérations.
Dès que vous êtes propriétaires du terrain :
Vous pouvez réaliser ou faire réaliser un "accès chantier". Cette plateforme en gros calcaire située dans le prolongement de l'entrée sur votre terrain permettra aux engins de chantier de stationner sans s'enliser et servira d'aire de stockage pour les matériaux de construction.
Vous pouvez demander la pose et l'ouverture d'un compteur d'eau auprès du concessionnaire concerné. Avoir de l'eau disponible directement sur place facilite grandement la tâche du maçon qui démarrera les fondations.
Nous restons à votre disposition pour tout renseignement.